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2024-09-05 22:46:26

实施存量房贷转按揭利大于弊

导读 张林/文 所谓存量房贷转按揭,指的是在取消房贷利率下限的基础上,进一步放开银行机构对于存量房贷的竞争,从而实现存量房贷利率的下调。...

张林/文 所谓存量房贷转按揭,指的是在取消房贷利率下限的基础上,进一步放开银行机构对于存量房贷的竞争,从而实现存量房贷利率的下调。目前这一政策处在传闻阶段,但落地的概率并不低,理由有以下三个。

首先是消费下行的压力很大,亟需降低资产缩水对消费的挤出效应。住房资产占居民总资产的65%左右,房价的持续下调使得居民财富缩水,2022—2023年两年全国居民总资产缩水至少有10万亿元。而在居民负债这端,按揭贷款却是不会缩水的,债务压力相对加大。居民选择节衣缩食、消费降级,终端消费的低迷已经开始向生产和投资传导,负反馈下一损俱损。

要降低居民的负债压力,当然是下调房贷利率最为直接。目前针对新购买住房的按揭贷款,已经进行了有效的利率下调,特别是今年“517房产新政”后,各城市相继取消房贷下限。北京、上海、深圳等一线城市也降低了房贷下限,比如北京将房贷利率下限由新政前的LPR加10基点,改为LPR减45基点,相当于降息55基点。

央行也在持续引导LPR下行:5年期LPR已由年初的4.2%下行至8月份的3.85%。这意味着,对于一份8月底在北京买房的按揭合同而言,贷款利率将从1月份的4.3%降至当前的3.4%,对应30年期100万元的贷款,月供将降低600元左右。

月均贷款支出减少600元,是不小的负债压力调整,特别是考虑到贷款利率的降低对提振房价亦有作用,可以在一定程度上减轻资产缩水的痛楚。但是仅对新购房者降息显然是不够的,覆盖绝大多数购房人群的存量房贷合同,依然是以LPR或者以LPR加点的定价签订的,只有对这部分存量房贷进行调整,才能对消费主力群体起到减压的作用。

第二,存量房贷利率下调,无疑会侵蚀银行机构的息差和利润,但是银行机构可能需要在利润降低和信贷流失之间做出权衡。

银行机构如果不接受这种调整,可能会带来优质信贷资产的流失,比如居民可以选择提前还贷。当前新增按揭贷款和存量贷款之间的利息差,催生了新一轮的提前还贷潮。住房抵押贷款支持证券的条件早偿率指数在今年4月份升至30%以上,这可以简单理解为,约1/3的人将提前还贷。

在降低利率和信贷资产流失之间,减少一定的利润似乎更为可取。此外,居民通过解抵押后重新抵押贷款,或者通过经营贷等其他方式置换按揭贷款,也一样可以间接达到降低利息成本的作用。

另一方面,房贷转按揭带来的利润损失,银行是可以对冲的。央行数据披露,今年二季度末个人住房贷款余额为37.79万亿元,假设转按揭将使得贷款利率下调50至80个基点,那么银行总利润将减少1900亿元至3000亿元。但银行可以通过降低存款利率的方式进行对冲,比如存款利率下调20个基点,便可以对冲50个基点的按揭贷款利率下行。

再者,放开房贷转按揭,进而实现存量房贷利率下调,这一政策同样也有结构性调整的作用。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2023年的微观调查,近年来,许多中低收入群体加杠杆购房现象显著,这部分群体不仅买在了价格高点,所承担的按揭利率也是较高的,比如2020—2021年间LPR在4.65%之上。

可以说,他们受经济调整的冲击最大,降低贷款利率可以降低他们的负债压力。当然,从市场自身的运作原则来讲,总是进行事后补偿并不合理,市场经济就是各自为各自的选择负责,主动地卷入了泡沫,便要承担市场出清的风险。

但是应当看到,2014年以来的房价上行过程,并非只是源于市场因素。比如,2014年政策推动PSL支持棚改货币化安置,居民加杠杆更加便利;2016年至2017年居民杠杆率的攀升,也与居民相信土地财政和政府信用离不开房价上涨有关;金融机构则加大了按揭信贷的投放力度。

如今,对地方政府债务的系统性化解,正在剥离政府信用、土地财政与房地产市场之间的关联,而“三道红线”等金融政策则降低了金融机构与房地产市场之间的共振幅度,只有居民部门的个体债务风险仍被置留在了市场调整之中。政策有责任帮助居民部门获得资产负债表的修复。

所有的政策调整,本质都是利益和损失的重新布局和再次分配,存量房贷转按揭亦不例外。但是总体上来看,它对于各个部门的积极影响是显著的,负面影响是有限的,并且有利于宏观经济回稳。我们期待它能早日落地。

(作者系评级机构研究员)